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Mercedes Blanco, miembro del comité de dirección de Fincas Blanco, CEO de Vecinos Felices y vocal del COAPI de Barcelona, analiza las causas y consecuencias del mercado barcelonés, que está marcado por la escasez de oferta, el auge de la demanda y el impacto de las políticas de contención del alquiler.

Con una visión integral del sector, que abarca desde la administración de fincas hasta la gestión del alquiler, Blanco advierte de que la falta de stock está desplazando a los compradores locales, reduciendo la oferta en alquiler y empujando a muchos ciudadanos fuera de la ciudad. Su diagnóstico es claro: sin más promoción, rehabilitación y colaboración público-privada, el acceso a la vivienda seguirá siendo el gran reto de Barcelona en los próximos años.

¿Cómo describirías la situación actual del mercado inmobiliario en Barcelona?

La situación actual es de un claro desequilibrio. En primer lugar, por la falta de oferta de alquiler. Muchos inquilinos que ven que no les renuevan el contrato, o temen que no lo harán, intentan pasar al mercado de compraventa. Si pueden, lo hacen, ya sea con ayuda familiar o aprovechando la facilidad de financiación que ha habido en los últimos años, incluidas las ayudas para acceder a la compra.

Además, en la gran ciudad el incremento del precio ha sido continuado, hasta el punto de que al comprador nacional o local, por renta y capacidad económica, le resulta cada vez más difícil adquirir vivienda en el núcleo urbano, especialmente en el centro de Barcelona. Esto contrasta con el crecimiento del comprador internacional, que viene a vivir aquí o compra para invertir. Barcelona es una de las ciudades más visitadas del mundo, con buena calidad de vida, y el auge del teletrabajo también ha facilitado que muchos decidan instalarse aquí.

En paralelo, nos encontramos con un grave problema en el mercado del alquiler: no hay oferta. Ante esta falta de oferta, muchos inquilinos intentan comprar, y como no pueden acceder a viviendas en el centro, se desplazan hacia la periferia, al área metropolitana e incluso, diría, a más de 50 kilómetros de Barcelona. Es una cuestión puramente de precio y disponibilidad.

¿Crees que la limitación de los precios del alquiler ha contribuido a tensionar más el mercado y reducir la oferta?

La regulación del precio del alquiler lo que provoca es una reducción de la oferta. La poca que queda hace que el propietario sea muy exigente con el perfil del arrendatario. Esto genera una necesidad evidente de vivienda para una parte de la población cuya demanda no está siendo cubierta.

Hay menos oferta, hay muchos candidatos para cada piso y, al final, se produce una expulsión del inquilino que primero quiere alquilar y, después de unos años, ahorrar para comprar. Lo que ocurre es que muchos propietarios optan por no alquilar y vender, que es lo que estamos viendo, y por lo tanto la oferta de alquiler disminuye todavía más. Y cuando no venden, optan por el arrendatario que les ofrece mayores garantías.

¿Qué crees que pasará en los próximos años? ¿Hay solución a corto, medio o largo plazo?

El problema de fondo es que la demanda crece y la población también. Los datos indican que ha habido un incremento de cerca de un millón de personas, y todas esas personas necesitan vivienda. Si no aumenta la oferta, una mayor demanda con escasez solo puede llevar a una subida de precios.

¿Soluciones? Creo que hay que trabajar en vivienda social y en suelo. Lo que ocurre en Barcelona ocurre en otras ciudades. El turismo internacional y el comprador extranjero están adquiriendo viviendas en los centros, lo que incrementa los precios y desplaza a los compradores locales hacia fuera. Pasa en Barcelona, en Mallorca, en Palma, en Madrid y en muchas grandes ciudades, también a nivel internacional.

La clave está en poder promover vivienda, ya sea mediante iniciativa privada o mediante colaboración público-privada con suelo público, para que pueda ofrecerse vivienda a la población local, tanto de Barcelona como del área metropolitana.

¿Habéis percibido más precariedad o chabolismo en Barcelona?

No exactamente. Lo que sí hemos visto es un aumento de locales comerciales, especialmente en zonas no comerciales, que se están destinando a vivienda. En muchos casos no sabemos si estos cambios de uso son legales o no, pero es evidente que personas están viviendo en locales comerciales. Algo que antes no veíamos y ahora sí, tanto en Barcelona como en municipios del área metropolitana. Desde mi punto de vista, flexibilizar los usos del suelo podría ser una manera de aumentar la oferta de vivienda.

Como empresa que trabaja en muchos ámbitos del sector —administración de fincas, gestión integral del alquiler, etc.—, ¿qué le dirías a alguien que duda sobre delegar o no la gestión de su alquiler en un profesional?

Cuando delegas la gestión del alquiler en un profesional, ganas en seguridad y en tranquilidad. Es importante que haya gestores profesionales tanto del alquiler como de los edificios por dos motivos:

1. Marco legal y relación entre las partes: El profesional aplica correctamente la normativa vigente a ambas partes y regula la relación entre arrendador y arrendatario. Se encarga del mantenimiento, media en conflictos y garantiza que todo se haga según la ley.

2. Tranquilidad y resolución de incidencias: El propietario gana tranquilidad y el inquilino también, porque hay una empresa que conoce la legislación y dispone de profesionales capaces de resolver cualquier problema relacionado con la vivienda o con el edificio.

Además, es esencial impulsar la rehabilitación del parque de vivienda existente. Los administradores de fincas somos quienes velamos por el mantenimiento de los edificios, por el cumplimiento de la normativa, por que se pasen las inspecciones (como las ITE), etc. Potenciar operadores profesionales en el ámbito de la vivienda es fundamental para garantizar seguridad jurídica, física y de convivencia.

Nosotros hacemos tanto gestión de alquiler como administración de fincas. También gestionamos edificios completos en alquiler, así que llevamos tanto la comunidad como los arrendamientos.

También es otra manera de gestionar un edificio: gestionas a los arrendatarios y, al estar todo el día dedicados a ello, ofrecemos una forma profesional de dar soluciones. Al final, nuestro trabajo consiste en resolver problemas para mejorar la convivencia y solucionar incidencias físicas, como escapes de agua, reparaciones, reformas o actuaciones en el edificio.

Has hablado de la rehabilitación y regeneración del parque de viviendas…

Sí, y aquí hay un tema importante: es necesaria una regeneración del parque de vivienda existente. Tiene que haber ayudas a la rehabilitación para mejorar la eficiencia energética y la accesibilidad de los edificios. Soy miembro de la Fundación Vivienda Sin Barreras y vemos que muchos edificios no cumplen la normativa de accesibilidad. Esto genera problemas de convivencia y, sobre todo, dificultades para las personas que tienen limitaciones físicas. Nosotros velamos también por esto.

Otra cosa que quería comentar es la necesidad de incentivar a los propietarios para que mejoren los pisos de alquiler. Cuando una vivienda de alquiler está bien mantenida, todo funciona mejor, pero hay que incentivarlo. Si limitas los precios y no fomentas las mejoras, el poco parque existente de pisos en alquiler se va deteriorando. Es regular solo hacia un lado, con enfoque únicamente hacia el inquilino y, a veces, con criterios partidistas.

Por eso la solución pasa por dotar de más vivienda. ¿Cómo? Apoyando la promoción, fomentando los cambios de uso… Hay oficinas prácticamente vacías que podrían reconvertirse en viviendas, lo que ayudaría a descongestionar la demanda. Todo esto debe ir acompañado de profesionales del sector e incluso de colaboración público-privada, que es lo que debería existir para dar una solución real. Desde mi punto de vista no hay otra alternativa.

Otro aspecto importante es hacia dónde vamos como sociedad. Cada vez necesitamos espacios más pequeños, pero la soledad es un problema creciente. Hace falta promover espacios compartidos, iniciativas de 'coliving' o 'cohousing'. Son modelos útiles en un contexto de envejecimiento de la población y de familias más reducidas. Los hijos se independizan y la pirámide poblacional —que todos conocemos— muestra hacia dónde vamos.

Tenemos que legislar y planificar en función de esa pirámide: qué población tenemos hoy y qué tipo de vivienda necesitaremos mañana. No se trata tanto de construir casas enormes, sino más unidades adaptadas a familias pequeñas, personas que viven solas y espacios compartidos.

En un contexto donde el mercado del arrendamiento sigue aquejado de falta de oferta y de precios disparados, idealista lanza un innovador seguro de alquiler que contrata el propio inquilino. Se trata de una garantía que, en caso de que el inquilino no pueda pagar el alquiler, cubre el impago de la renta mensual hasta el límite de 12 meses, además de cubrir hasta un límite las facturas de agua, luz o gas. Además, cubre también los gastos de defensa derivados del proceso de desahucio o de reclamación de cantidades adeudadas.

Además, y como novedad exclusiva en el mercado asegurador, Garantía de inquilino incorpora también, de la mano de Aserta, una serie de coberturas a favor del inquilino, desarrollando así un producto equilibrado que cubre a las dos partes de un contrato de arrendamiento, al arrendador y al arrendatario. Estas nuevas coberturas gratuitas cubren indemnizaciones en caso de desempleo, baja laboral, hospitalización por accidente o fallecimiento por accidente. El objetivo es dar tranquilidad al inquilino ante situaciones personales que pudieran dificultar el pago de la renta de alquiler en un contexto en que escasea la oferta y el precio sigue disparado.

De esta forma, este seguro que contrata el propio inquilino da cobertura a las dos partes del contrato: al propietario le cubre los posibles impagos de la renta, suministros y gastos de defensa judicial y extrajudicial, mientras que al inquilino le cubre un posible desempleo, baja laboral u hospitalización.

Otros de los puntos fuertes de este novedoso producto de idealista/seguros son su duración, ya que cubre toda la duración del contrato de arrendamiento: un máximo de 5 años en caso de que el propietario sea persona física y 7 años en caso de que el propietario sea persona jurídica; y que el propietario no tiene que preocuparse del pago de la prima, ya que es responsabilidad del inquilino.

Cómo funciona la nueva Garantía de inquilino

Este nuevo producto funciona de la siguiente manera:

• Incorporación sin incremento de coste para el inquilino de las nuevas coberturas de pagos protegidos (desempleo, baja laboral, hospitalización por accidente y fallecimiento por accidente).

• Incorporación de un novedoso flujo de contratación desde idealista/seguros desde donde el potencial inquilino podrá precalificarse (recibiendo un certificado de la aseguradora en tiempo real) y que podrá enviar vía email o whatsapp a una agencia inmobiliaria o a un propietario.

• Dicho certificado informará a la agencia inmobiliaria o propietario de la cantidad máxima mensual que la compañía aseguradora está dispuesta a avalar a dicho inquilino que se ha precalificado. Tendrá una validez de 30 días y será válido para cualquier vivienda de alquiler de uso habitual con una renta igual o inferior a la aprobada por la compañía.

• La agencia Inmobiliaria/propietario podrá aceptar al inquilino a través de un acceso por código QR, comunicando así al inquilino la aceptación del mismo por parte de la agencia/propietario.

• El resultado de este proceso es que la agencia/propietario recibirá un ‘lead’ de un potencial inquilino solvente, ya que vendrá de la mano con un certificado que garantiza que una compañía aseguradora responderá por él en caso de impago de rentas y hasta un máximo de 12 meses.

Diferencias entre el seguro de impago contratado por el propietario y por el inquilino

El pago de la prima: si es el propietario de la casa el que contrata el seguro de impago de alquiler, es él quien debe pagar la prima y quien debe renovar o no el seguro. En el caso de que sea el inquilino, es éste el que debe asumir el pago del seguro.

Impago: en caso de que se produzca un impago parcial o total de la prima del seguro por parte del propietario, la aseguradora tiene derecho a cancelarlo y puede dejar de dar cobertura. En cambio, si el impago parcial o total de la primera es por parte del inquilino, la aseguradora no tiene derecho a cancelar el seguro ni tampoco la liberará de pagar indemnización al arrendador.

Periodicidad de la prima: el pago del seguro de alquiler que contrata el propietario suele ser de carácter anual (es posible pagarlo semestral o trimestralmente), mientras que, en el caso de la Garantía de Inquilino, el pago de la prima es mensual y con pago recurrente mediante tarjeta de crédito.

Renovación del seguro: la póliza contratada por el propietario tiene renovación anual automática y éste puede renovarla o no. En cambio, la Garantía de Inquilino tiene renovación tácita por un periodo de 5 años cuando el propietario es persona física o de 7 años cuando el propietario es persona jurídica. El inquilino no tiene derecho a decidir anualmente su renovación, pero estará obligado al pago durante toda la vida del contrato de arrendamiento.